商场调研报告
xx山庄闲置商场位于xx镇，毗邻东城区。xx镇位于xx市中部,是珠江三角洲重点工业卫星镇之一。现辖20个村民委员会和9个社区居委会，面积平方公里，总人口26万人。交通十分便利是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚。这里公路交通发达，莞深高速公路贯通全镇，“莞樟”、“石大”两条超一级公路和新建的松山湖大道、xx东部快速干线、市区环城路于此交汇于此。产业结构完整，现涌现了永强汽车、兆峰、三联、百味佳、博士科技、金业电子、康达、科隆威等一批优秀私营企业，目前，全镇2680多家民营企业中，省级高科技企业15家，省级、市级民营科技企业分别有20家和31家，现有著名商标4个，名牌产品3个，有4家企业进入xx市50强。并逐步形成了一个以交易中心、休闲中心为主导的汽车文化传播中心。
二、项目地理位置概况
该项目位于xx市xx横坑环城路莞樟立交旁，往樟木头方向则接近汽车东站路口，往石龙方向则与华丰山庄相邻，其它几个方向均为一些规模不大的酒店、学校，以及一批商品住宅楼房，且该项目从表面层次来看，位于立交的交叉路口，车辆川流不息，交通确实十分发达便利，但从数日来的观察和调研，不难发现，汹涌的车流和拥挤的车辆，严重地阻碍了人们的正常来往，特别是从各个方位抵达xx山庄，如果步行过去则要绕过多个红绿灯，其中停留的时段要达十几分钟以上，让人等得心急且十分不便。如果贸然闯灯过去，则非常危险甚至立即丧命，在这一立交叉口曾发生多次人车交通事故。同时与xx山庄四周相邻的一些楼盘的商铺十室九空，出租率极为低下，整体商业氛围较淡。因此，该项目所处位置交通十分便利，对货物的流通和物流往来，确实是个得天独厚的有利条件。但也正因为这个原由，致使人流往来极为不便，又加之该项目周围的商业气氛不浓，从整体来看，该项目位于浓厚商业氛围的边缘，很难聚集浓郁的人气。故该项目只能考虑以批发为主、兼顾零售的商业项目。
三、项目自身条件及布局
通过实地观察和调研，逐渐掌握了一些信息。该项目场地已经闲置数年，分为上下二层，总体建筑面积在一万二千平方左右。内部的地板砖、天花吊顶、电梯灯具、消防设备、中央空调等基础设施均已完善，不需投资重新装置，只要进行适当的维修装潢即可，但是现已隔成的商铺由于规划布局上的一些缺陷，需要正行适当的改造，特别是两翼的商铺弯曲而幽长，给人以扑朔迷离缠绕迷宫的之感。故在商铺的规划上还应进行适当的改道和增加通道，以便人们识别和畅通无阻地穿行。同时，商场外的门面绝大数为一个经营“落脚点”，即相关商家均是用来住房或当一个对外窗口，其生意业务均为自行外找，门面上几乎没有什么零售的生意，故商场外的人流从早至晚特别稀少。正因如此，这些门面的租金均在13元至15元/平方米上下浮动。因此，该空闲场地如果正行商业化炒作，前期一定要有两年以上的免租期，免租过后的租金亦只能总体停留在5至6元/平方米的价位，否则，项目的成立无从谈起、项目的运作亦会即刻流产停顿。
四、项目立项及市场分析
上述已表该商场的各种优缺条件，再综合该项目周围的商业业态，不难看出，如果定位为电子五金类市场不太现实，即在不远处就有一个规模较大、成立时间较长的百业五金电子城，如果定位为汽车城或汽配城的话，虽然此项目在这一区域成行成市，形成了一定的市场号召力和影响力，便于招商和运作，其运作的成功率比较高也比较快，然而该闲置场地的布局和结构不便于发展汽配城或汽车站，除非进行整体的改造，如果那样的话，则运行的动作太大、投资的成本太高。因此这一想法也不切实际，亦较难付诸实践。如果定位做百货超市，也不太现实，因为百货行业需要极大的人流和人气，才能支撑和经营下去，而该项目的立交交叉位置制约了四面八方人流的来往，很难聚焦人气，除非在这附近几条主干道上架设人行天桥，而莞樟公路上架设人行天桥则需经省交通厅审批，亦有极大的难度和较大的投入，同时，该区域周边的人们只要乘坐两元钱的公交车便可到家乐福和沃尔玛等商场便利购物，故这一项目也不切实际。然而综观周边区域及xx市各专业市场的分布态势，如果定位为以批发为主、零售为辅的小商品城或服装服饰城，则还有一定的胜算机会。因为上述项目周边数镇均没有中型规模的市场，而这一万多平方米的场地正好可以运作一个中等规模的批发市场，而诸如xx、东城、石龙、大朗等数镇都没有一个成行成市的小商品城或服装服饰城，就连相隔甚远的常品大京九小商品城，其现有规模也不能相提并论，离此较远的虎门虽然在小商品和服装服饰方面，已形成颇具影响的气候和规模，但却对该项目的辐射遥控能力也极为有限，反而可以形成区域互补效果，对商户的来源、招商的成功有一定的补充给养作用和效能。因此，由于该场所处的总体商业环境、自身条件等因素，只能初步定位为以批发为主、零售为辅的小商品城或服装服饰城，如果招商条件优惠、广告力度加强、市场运作得当的话，此项目的成立及运作则具有一定的把握和胜算。
五、合作条件及方式
1、纯粹租赁方式：①、出租方提供场地相关的完整资料，有正规的场地使用证明及相关手续的验资报告，其场地上以前所有的经济纠纷都与承租方无关，切实保证承租方后期运作和经营顺利进行；②、场地面积以正式而标准的面积为准；③、周边所有广告位免费提供给承租方，由其自行包装；④、场地内的空调、电梯、消防等基础设施经正常运转后才能移交给承租方；⑤、免租期两年以上；⑥、场地租金上下层整体租金价位在人民币5元左右。
2、交叉合作方式：①、即相互按协商的投入比例的合作交系，按份出资、共享利益、共担分险；②、由场地业主提供基本的运作费用，由运作方提供专业的运作人员，广告及各项投入全由业主承担，运作方只负责招商及前期的过渡管理，双方按协商达成相关约定和运作模式，并把所得的相关利益按协商的比利分享。
六、前期投资预算（保守预算）
1、工程费用：8---10万元；
2、办公费用：2万元左右；
3、工资费用：万元/月；
4、交际预算：2万元左右；
5、差旅费用：8000---10000元/月
6、生活费用：5000---6000元/月
7、广告费用：10---15万元；
8、其它费用：1---2万元左右。
七、人员定岗及分工
总经理：1名； 副总经理：1名；
外勤经理：1名； 内勤经理：1名； 策划人员：1名；
外勤业务：10名； 内勤人员：4名；
工程部：2名； 保安员：2名；
其它按实际而定。
八、招商时间及安排
1、招商时间：初步定为3至6个月；
2、招商方向：xx地区与该项目有关的专业市场；
深圳及广州有与该项目有关且具较大影响力的专业市场；
江浙一带，特别是温洲、义乌、金华等地与该项目有关的专业市场。
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